이전의 포스팅에서는, 외국인의 국내 상속재산을 찾는 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
그렇다면, 상속재산을 찾은 후에는 어떻게 해야 할까요? 여기서는 그 중 "부동산" 자산에 관하여 설명드립니다. 상속재산 중에 "부동산"이 있을 경우, 상속을 원인으로 하는 부동산소유권이전등기 신청을 해야 합니다. 상속세나 부동산 취득세는 신고기한이 있고, 이를 어길 경우 가산세 등이 붙지만, 소유권이전등기 신청은 늦게 한다고 해서 별도의 제재는 없습니다. 다만, 소유권이 계속 망인의 재산으로 등기되어 있으면, 상속인들은 아무런 처분행위도 할 수 없기 때문에 매도를 하거나 임대를 주고 싶어도 못합니다. 따라서 소유권 이전등기 신청은 기본적으로 해야 합니다.
제가 다루었던 실제 사례에서는, 부동산이 몇 건 조회가 되었는데, 피상속인과 상속인들 전원이 외국인(미국시민권자)인 경우여서 일반적인 상속 소유권이전등기 신청과는 다른 접근이 필요했습니다.
상속에 관한 법은 어느나라 법을 따르는지?
상속에 있어서는, 피상속인의 국적에 의한 상속법을 따르는 것이 원칙입니다.
제77조(상속) ① 상속은 사망 당시 피상속인의 본국법에 따른다.
② 피상속인이 유언에 적용되는 방식에 의하여 명시적으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법을 지정할 때에는 상속은 제1항에도 불구하고 그 법에 따른다.
1. 지정 당시 피상속인의 일상거소지법. 다만, 그 지정은 피상속인이 사망 시까지 그 국가에 일상거소를 유지한 경우에만 효력이 있다.
2. 부동산에 관한 상속에 대해서는 그 부동산의 소재지법
[국제사법]이 사례는 피상속인의 국적이 미국이었기 때문에 우선적으로 미국의 법을 따르게 되는데, 미국에서는 토지의 상속에 대해서는 토지의 소재지국의 법률을 따르도록 되어 있으므로( ※미국 각 주마다 독립적이고, 법률의 내용도 복잡하여 미국법률협회가 현행 미국법률 중 유력하고 타당한 것을 간단한 조문의 형태로 체계적으로 재현한 「Restatement Conflict of Laws」 제249조에 의하면, 토지의 상속에 대해서는 토지의 소재지국의 법률에 따르도록 되어 있음), 결론적으로 한국에 부동산을 소유하는 미국 국적자가 사망한 경우의 상속에 관하여는 한국의 법률이 적용됩니다. 그렇다면, 다시 일반적인 국내 상속법에 따른 소유권이전등기신청을 시도하면 되겠죠. 국내법에 따라 배우자 <1.5> & 자녀들 <1> 의 비율로 법정상속이 이루어지고, 만약 상속인들 간 협의가 있을 경우에는 협의한대로 상속이 이루어질 것입니다.
부동산 소유권이전등기 신청 준비서류는?
다만, 상속인들의 국적이 외국인이기 때문에 소유권이전등기 신청에 필요한 서류에는 많은 차이가 있습니다. 상황별로 차이가 있으나 대체로 필요한 서류를 나열해드립니다. 먼저, 외국인이 한국내 부동산을 소유하기 위한 필수 서류인 ① 외국인의 부동산 등기용 등록번호 를 발급 받으셔야 합니다. (이 역시 대리인이 수행가능함) 그 다음에 기본증명서, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 주민등록등초본 모두 발급할 수 없기 때문에 이를 대체할 수 있는 서류들인 ② 피상속인 (사망증명서, 여권사본, 동일인증명서, 유언장) ③ 상속인(거주증명서, 출생증명서, 혼인증명서, 동일인증명서) 국내에서 소유권이전등기신청업무를 대행해줄 사람에 대한 ④ 위임장 (+ 이 역시 인감도장, 인감증명서가 없기 때문에 다른 서류, 서명확인서 등으로 대체됨)가 필요합니다. 그리고 외국에서보내는 각 서류들은, 공문서의 경우에는 아포스티유 확인, 사문서의 경우에는 공증 및 아포스티유 확인까지 필요합니다. 서류준비에만 상당한 시간과 비용이 소모됩니다. 그나마 다행(?)인 것은 소유권이전등기신청 자체는 상속인들중 1인만 해도 되니 신청서 준비는 비교적 간단(?)합니다.
상속인 중의 어느 1명을 지정해서 그 사람 앞으로만 소유권이전등기 신청을 할 수 있을까?
상속인들이 모두 미국인인데다, 여러명이기 때문에 상속인들의 공동소유로 소유권이전등기신청을 하면, 향후 처분 문제가 계속 복잡해지므로 상속인들간에 협의해서 상속인 1명의 명으로 소유권이전등기신청을 하면 나중에 편리할 수 있습니다. 이 사례처럼 상속인들이 외국인들인 경우에도, 일반적인 다른 국내 사례와 같이 가능합니다. 이를 위해서는 상속인들 "전원"이 참여한 "상속재산분할협의서"가 작성되어야 합니다. 참고로, 외국에 거주하는 공동상속인이 다른 공동상속인에게 분할협의를 위임하는 것이 가능하다는 것이 "부동산등기선례입니다. (과거에는 불가능했으나, 선례가 변경됨)
외국에 거주하는 공동상속인이 다른 공동상속인에게 분할협의를 위임할 수 있는지 여부(적극)(선례변경) 제정 2018. 5. 2.
[부동산등기선례 제201805-9호, 시행 ] 이에 따라, 상속인들 간에 분할협의서를 작성하고 각각 인감도장 날인, 인감증명서(외국인의 경우 서명, 공증, 아포스티유)를 첨부하면 되겠으나, 이 사례의 경우에는 상속인들 중 한명이 우리나라로 친다면 "제한능력자"(피한정후견인, 피성년후견인)가 있어서 문제가 되었습니다. 이런 경우에는 어떻게 할 수 있을지, 항을 바꾸어 살펴보겠습니다.
상속인들 중 제한능력자가 있는 경우에는?
이 케이스는, 상속인들 중 우리나라로 친다면 "제한능력자"(피한정후견인, 피성년후견인)가 있어서 더욱 복잡했던 사건이었습니다. (미국 내에서 guardianship이 지정된 상황) 부동산등기법이나 등기선례에 이런 경우까지 상세히 다루고 있지 않기 때문에, 우리나라 사례의 경우라면, 어떻게 처리되는지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 상속이 발생한 경우 상속인들중 한명이 제한능력자여서, 다른 상속인이 후견인으로 지정된 상황이라고 하더라도, 상속재산분할 협의는 "이해상반행위"에 해당된다고 하여(민법 제921조 / 대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결), 후견인이 피후견인을 대신해서 상속재산분할 협의를 하지 못하도록 되어 있습니다. 이 경우 법원에 특별대리인 선임 신청을 별도로 해야합니다.
제921조(친권자와 그 자간 또는 수인의 자간의 이해상반행위) ①법정대리인인 친권자와 그 자사이에 이해상반되는 행위를 함에는 친권자는 법원에 그 자의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다.
②법정대리인인 친권자가 그 친권에 따르는 수인의 자 사이에 이해상반되는 행위를 함에는 법원에 그 자 일방의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다.
제949조의3(이해상반행위) 후견인에 대하여는 제921조를 준용한다. 다만, 후견감독인이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
[민법][3] 상속재산에 대하여 소유의 범위를 정하는 내용의 공동상속재산 분할협의는 그 행위의 객관적 성질상 상속인 상호간 이해의 대립이 생길 우려가 없다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한
민법 제921조의 이해상반되는 행위에 해당한다. 그리고 피상속인의 사망으로 인하여 1차 상속이 개시되고 그 1차 상속인 중 1인이 다시 사망하여 2차 상속이 개시된 후 1차 상속의 상속인들과 2차 상속의 상속인들이 1차 상속의 상속재산에 관하여 분할협의를 하는 경우에 2차 상속인 중에 수인의 미성년자가 있다면 이들 미성년자 각자마다 특별대리인을 선임하여 각 특별대리인이 각 미성년자를 대리하여 상속재산 분할협의를 하여야 하고, 만약 2차 상속의 공동상속인인 친권자가 수인의 미성년자 법정대리인으로서 상속재산 분할협의를 한다면 이는
민법 제921조에 위배되는 것이며, 이러한 대리행위에 의하여 성립된 상속재산 분할협의는 피대리자 전원에 의한 추인이 없는 한 전체가 무효이다.
대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 그렇다면, 이런 상황에서 상속인들 중 1명에게 소유권이전등기를 하는 내용의 상속재산분할 협의서를 작성하는 것은 불가능하다고 봐야합니다. 물론, 원칙대로 법원에 특별대리인 선임 신청을 해서 진행하는 것은 어떨지 고려해보기도 하였는데, 일단 1차적으로 현재 제한능력자가 국내법상 제한능력자로 지정된 것이 아닌 상황에서 특별대리인 선임 신청 자체가 가능한지 의문이었고, 그것이 허용되지 않을 경우, 국내법상 후견인을 선임하는 재판을 거치는 것은 어떨지 고려해보기도 하였지만, 최종적으로는, 그러한 절차를 거치는 것이 더욱 복잡하고 기간이 얼마나 걸릴지 미지수라는 결론에 도달했습니다. 따라서, 원칙으로 돌아가, 법정상속지분비율대로 소유권 이전등기신청을 하기로 하고, 이를 위한 서류 준비 및 절차를 진행했습니다. (특히 등기소의 경우에는, 첨부 서류에 대해 매우 엄격하게 판단하는 편인데, 상속의 경우 법정지분비율 그대로 신청해야 비교적 쉽게 통과되는 편이기 때문에 더욱 그럴 필요가 있었습니다. ) 등기소에 서류 접수가 끝나고, 얼마 지나지 않아 신청한 대로 모두 수리 된 것을 확인할 수 있었습니다.
도움이 되셨나요?
감사합니다.
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